Investissements étrangers dans l'immobilier résidentiel au Royaume-Uni

Au cours des cinq dernières années, le marché de l'immobilier résidentiel au Royaume-Uni a été minutieusement surveillé par les médias et l'ensemble de la sphère politique. La réponse des récents gouvernements à ces évolutions a été de mettre en place une pléthore de mesures. Désormais, l'immobilier de premier ordre est assujetti à des impôts plus élevés, notamment dans les cas où les biens sont la propriété d'une société. Les exemptions dont jouissaient les investisseurs étrangers ont progressivement été supprimées et un allègement fiscal a été introduit pour les particuliers achetant une première habitation.      

Le droit fiscal a connu une mutation très rapide et en profondeur .
Tout investisseur, qu'il souhaite maintenir sa position sur le marché britannique ou entrer pour la première fois sur ce marché, ferait mieux d'obtenir des conseils d'expert.La présente constitue un aperçu général des impôts fonciers résidentiels au Royaume-Uni, présentant leur application à différentes phases : à savoir lors de l'acquisition, au cours de la possession et lors de son éventuelle cession, donation ou en cas de décès du propriétaire. Les biens commerciaux font l'objet d'un exposé indépendant.
Nous sommes partis de l'hypothèse que l'investisseur est domicilié à l'étranger. 

Au moment de l'acquisition - Droits de Mutation Immobilière (SDLT)

Les SDLT concernent les biens situés en Angleterre et en Irlande du Nord. L'Écosse et le Pays de Galles ont introduit leurs propres droits de mutation, qui sont similaires mais pas identiques aux SDLT.
Les SDLT sont à payer par l'acquéreur sur le montant du prix d'acquisition. Pour les biens à usage résidentiel d'une valeur supérieur à 1,5 million GBP, ces droits représentent des frais initiaux substantiels qui ne peuvent généralement pas être réduits. 
Il convient de faire la distinction entre l'achat de la première résidence (principale) d'une personne physique et l'achat d'une nouvelle propriété.

• L'achat d'un bien qui constitue un premier achat ou la seule résidence principale du propriétaire (dans le monde) et qui n'est pas acquis via une société, est assujetti aux taux de SDLT figurant dans la colonne du milieu du tableau ci-dessous. Les acheteurs acquérant pour la première fois un bien d'une valeur inférieure ou égale à  500 000 GBP bénéficient d'une exonération partielle et d'un taux réduit de SDLT à 5%.

• Pour l'achat d'une seconde propriété ou de propriétés ultérieures, les taux de « SDLT Additionnels » sont appliqués. Ces taux ajoutent 3% à chaque tranche (colonne de droite du tableau ci-dessous). 

Pour déterminer si les taux de SDLT Additionnels sont applicables, il est important de noter que les époux et partenaires civils sont traités comme une seule unité, de sorte que si l'époux est propriétaire d'un bien, toute acquisition par son épouse sera assujettie aux taux de SDLT Additionnels et il en va de même pour les indivisaires. Dans le cas de trustees, les taux de SDLT Additionnels seront appliqués en fonction du type de trust (discrétionnaire ou non) et (s'il ne s'agit pas d'un trust discrétionnaire) en fonction du fait que le bénéficiaire est déjà un propriétaire foncier ou non.

Dans les cas où une personne morale se porte acquéreur d'un bien résidentiel, le taux de SDLT de 15% est appliqué à l'intégralité du prix d'acquisition. Il existe des exceptions, par exemple dans le cas où le bien est acquis à des fins de promotion immobilière ou en vue d'être donné à bail à des tiers, auquel cas, les taux de SDLT Additionnels sont appliqués en lieu et place, selon la colonne de droite du tableau qui précède.

Pendant la durée de la possession - Impôts sur les Revenus et ATED

Les impôts sur les revenus britanniques sont appliqués aux loyers générés par les biens au Royaume-Uni. Si le bien est détenu à titre individuel, les taux d'impôts sur les revenus en vigueur au moment considéré sont applicables. Actuellement, le taux le plus élevé (imposé sur les revenus annuels supérieurs à 150 000 £) est de 45%. 

Les entreprises ne résidant pas au Royaume-Uni paient les impôts sur les revenus au taux de 20% sur leurs revenus locatifs britanniques alors que les entreprises britanniques paient l'impôt sur les sociétés (actuellement 19%). À partir du mois d'avril 2020, les sociétés ne résidant pas au Royaume-Uni seront assujetties à l'impôt sur les sociétés sur leurs loyers locatifs britanniques, et le taux devrait être de 17%.

Certaines dépenses associées au bien sont déductibles fiscalement, dont les frais de maintenance et les coûts financiers. Mais ce principe est partiellement limité pour les propriétaires individuels

L'Impôt Foncier Annuel sur l'Immobilier Résidentiel des Sociétés (ATED) est une taxe payée chaque année par toute société privée détenant des biens résidentiels au Royaume-Uni (y compris les partenariats dont un associé est une société et certains organismes de placement collectif). Cette taxe est appliquée que l'entreprise réside ou non au Royaume-Uni.  Son assiette est constituée de tous les biens résidentiels évalués à un montant supérieur à 500 000 GBP, selon les tranches figurant dans le tableau ci-après.

Il existe des allègements associés à l'ATED, par exemple, un bien donné à bail à des tiers ou faisant l'objet d'un ré-aménagement en vue de sa vente pourrait ne pas être assujetti à l'ATED. 

Lors de la cession ou donation - Imposition des Plus-Values (CGT)

La CGT est appliquée à tous les propriétaires étrangers de biens résidentiels au Royaume-Uni, que le bien soit détenu à titre individuel ou par l'intermédiaire d'un trust ou d'une société. Elle est calculée par référence à l'augmentation de la valeur du bien (la « Plus-Value »). Dans les cas où le bien n'est pas la propriété d'une société et a été acquis avant le 06 avril 2015, elle sera calculée sur la base de sa valeur au 05 avril 2015, de sorte que les plus-values antérieures ne sont pas imputées sur la cession. 

Les taux de CGT sont les suivants : 18 % ou 28 % pour les personnes physiques (selon le total des revenus britanniques et des plus-values), 28% pour les trustees et 20% pour les sociétés. Dans les cas où une société est assujettie à l'ATED (susvisée), le taux le plus élevé de 28 % est appliqué. 

Les résidents étrangers ont la possibilité de se prévaloir d'un allègement en matière de CGT dans les cas où le bien est occupé à titre de résidence principale. Pour être éligible, la personne physique doit satisfaire au « critère du nombre de jours passés », soit au moins 90 jours par exercice fiscal. Pour chaque exercice fiscal pour lequel l'individu remplit le critère, la plus-value sur le bien est exonérée de CGT. L'exonération liée au caractère de résidence principale peut également être appliquée si le bien est conservé sous mandat si le bénéficiaire non-résident est en mesure de satisfaire au critère du nombre de jours passés. Si l'individu remplit le critère du nombre de jours passés, il risque de devenir un résident fiscal britannique.

Lors du décès - Droits de Succession (IHT)

Les biens résidentiels britanniques détenus directement sont toujours assujettis aux IHT lors du décès du propriétaire ou dans le cas de certaines donations.  À compter du 06 avril 2017, tous les bien résidentiels basés au Royaume-Uni, qu'ils soient détenus directement ou indirectement dans les faits, seront assujettis à cet impôt (à l'exception des biens détenus par des fonds de placement diversifiés). Cela veut dire que les titres participatifs dans des sociétés privées non britanniques seront assujettis aux IHT dans la mesure où leur valeur est imputable aux biens résidentiels britanniques qu'elles détiennent (y compris dans les cas où la société est détenue via un trust).  Ces règles sont également appliquées aux prêts affectés à l'acquisition, à l'amélioration ou l'entretien des biens.

Lors du décès du propriétaire, la valeur du bien au Royaume-Uni est assujettie à des IHT au taux de 40% (excepté dans la mesure où des allègements liés à un époux ou un organisme de bienfaisance ou d'autres exemptions s'appliquent). Le passif garanti sur le bien peut être déduit de ce montant sous réserve de certaines conditions, par exemple, le passif doit être remboursé après le décès, ce qui dans certains cas peut requérir une vente.  Excepté dans le cas d'emprunts commerciaux, le passif peut lui-même être imposé aux IHT.

Les biens détenus sous mandat, directement ou indirectement, sont également imposés aux IHT. Dans le cas d'une propriété individuelle, l'assiette du bien est recalculée au décès du propriétaire. Si la personne physique détient des titres dans la société qui, à son tour, est propriétaire du bien, la valeur des titres est recalculée (mais pas celle du bien). La valeur du bien détenu sous mandat en trust n'est pas recalculée au décès du constituant ni (habituellement) au décès d'un bénéficiaire.

Que faire ? - Suggestions de planification

Le régime fiscal britannique est conçu pour décourager la propriété indirecte ou via une entreprise des biens à destination résidentielle. Dans la plupart des cas, les individus estimeront donc fiscalement plus avantageux de détenir des biens en leur nom propre que par l'intermédiaire d'une société ou d'un trust. La propriété personnelle peut permettre de bénéficier de taux de SDLT inférieurs, d'éviter l'assujettissement à l'ATED et est plus simple en termes d'administration. Les structures sous forme d'entreprises offshore (paradis fiscaux) et de trust n'offrent désormais plus aucune protection contre les CGT et IHT.

Survivent cependant certaines circonstances dans lesquelles un trust ou une structure d'entreprise se révèlent plus appropriés. Par exemple, il peut être avantageux pour les biens qui sont acquis en vue d'établir un régime locatif ou de réaliser un développement commercial d'être détenus dans une société (principalement en raison de la différence des taux d'imposition entre impôt sur les sociétés et impôt sur les revenus individuels). Une société peut également être plus avantageuse si la responsabilité limitée est recherchée. En outre, il peut exister de bons motifs sans rapport avec la fiscalité de choisir un trust, comme des raisons de confidentialité, de planification successorale et de protection des actifs. Parallèlement, les informations déclaratives et de conformité requises dans le cadre de trusts et de sociétés offshores peuvent se révéler peu attrayantes.

Les circonstances et priorités individuelles sont uniques, il est donc crucial d'obtenir des conseils personnalisés. Les investisseurs qui détiennent déjà des biens au Royaume-Uni pourraient souhaiter réévaluer leur position afin de déterminer leur exposition à des obligations fiscales et de conformité évitables.

La présente publication constitue un résumé général du droit. Le droit et les taux d'imposition mentionnés aux présentes sont à jour au mois de juin 2018. Elle ne saurait, en aucun cas, se substituer à un avis juridique adapté à votre situation spécifique.

© Farrer & Co LLP, Juin 2018